「スマート賃貸火災保険」は損保ジャパン100％子会社Mysuranceの商品です。
更新料は家賃の一部？
更新料は、平成23年7月15日の最高裁判決によると、「賃料の補充ないし前払、賃貸借契約を継続するための対価等の趣旨を含む複合的な性質を有するものと解するのが相当である。」とあります。
つまり、更新料も含めて家賃のようなものなので、特に問題はないとされているのです。毎月の家賃をそのぶん抑えられて、借り手にもメリットがあるという解釈です。
同じ判決では、「１年ごとに賃料の２か月分強程度の更新料を支払うことを内容とする更新料条項は消費者契約法10条により無効とすることはできない」となっているので、1年で2～3か月ぶんの更新料は妥当な範囲、という判断がなされています。
値下げ交渉はできる？できない？
賃貸契約は文字通り契約なので、更新料についても契約書に記載されているかどうかがポイントになります。
またその金額も、最高裁判決が上記のように年間あたり2～3か月程度（2年であれば4～6か月！）であれば妥当、とされているので、もし契約書に更新料の支払いが明記されているのであれば、値下げは難しいかもしれません。
もちろん交渉ごとなので、大家さんに相談すること自体は問題ないでしょう。例えば値下げ以外でも、期間までに用意するのが難しい場合など、まず相談してみることが大切です。
また後述するように、その基準となる家賃は、近隣の相場と比較して高い場合、値下げの要求は法律が認める権利として保障されています。
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賃貸住まいの人は知っておいた方がいい「借賃増減請求権」
借地借家法第32条には、「借賃増減請求権」が記載されており、現在支払っている、あるいは受領している賃料が近隣相場と比べて不相当と思えば、賃貸借契約上の当事者は相手方に対して賃料の増額・減額を請求できることになっています。
①土地、建物の税金やその他の負担の増減
②土地、建物の価格の上昇や低下
③その他の経済事情の変動
などの条件により、双方が妥当と思える金額に変更できるとされます。
例えば不景気で土地の値段が下がり、収入も下がったなどの理由がある場合、家賃が安くならないか交渉できるのです。
ただし、逆に好景気で土地の値段や様々な物価が上がった場合、大家さんも家賃の値上げを交渉できるので、借りる側だけが有利なわけではありません。
これも、契約書に一定期間家賃を変更しない旨の特約があれば、請求できないことになっています。借地借家法第38条第7項に「第三十二条の規定は、第1項の規定による建物の賃貸借において、借賃の改定に係る特約がある場合には、適用しない。」と定められています。
更新料が無料の地域があるって本当？
関東圏で賃貸物件に暮らしている場合、2年ごとに更新料を払うのが一般的です。
しかし北海道や九州地方では更新料の設定をしていない物件が多く、まれに設定している場合でも事務手数料程度の金額です。
また同じ都市部でも大阪や名古屋では更新料がないのですが、京都は東京と同様に更新料があることが一般的なようです。
さらに地域差だけでなく、物件によっても更新料の幅があり、人気のあるエリアの物件では家賃の2～3か月分という場合も珍しくありません。
更新料のない物件を探すには
最近ではネット検索によって物件を選べる情報サイトも多くなっており、更新料ありが一般的な首都圏でも更新料なし物件を探すことは可能です。
もちろん街の不動産屋さんに相談しても、更新料なし物件を探してもらえます。また公的賃貸住宅（公社・URなど）であれば更新料は必要ありません。
ただし前述のように、トータルな家賃として更新料が存在するので、更新料なしの物件の場合そもそもの家賃が高めである、というケースも多いでしょう。
短期間で引っ越しするのであれば別ですが、物件の利便性と4～5年程度を見越した全体的な費用感を、入居時にしっかり考えてから契約することが大切です。
※本コラム掲載の内容は2023年2月時点の法令・情報に基づいています。最新法令・情報のご確認をお願いいたします。
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